Wohnungswesen: 400M für die SLRB, 1.000 Sozialwohnungen

Regierungsabkommen: Angekündigte Maßnahmen

Das Abkommen vom 12. Februar 2026 sieht eine massive Entsperrung im Wohnungswesen vor:

• SLRB: Kapitalzufuhr von 400 Millionen EUR
• 1.000+ Sozialwohnungen während der Legislaturperiode
• Be Home verdoppelt: 160 → 320 EUR/Monat
• Renolution ersetzt durch zinslose Darlehen (Budget von 200 Millionen EUR bis 2029)
• Brachflächen:
  • Wiels, Avijl, Donderberg: geschützt
  • Moratorium von 18 Monaten: Keyenbempt, Calevoet, Josaphat, Meylemeersch
  • Chant des Cailles + Dames Blanches: bestätigt
  • Neo (Heysel): wieder gestartet
• Vereinfachung der Baugenehmigungsverfahren

Diese Zusagen antworten auf die geerbte Strukturkrise (62.234 Haushalte auf der Warteliste, Wohnungsfonds im Stillstand, stark steigende Mieten). Ihre Umsetzung muss verfolgt werden, insbesondere die Aufnahmekapazität der SLRB und der effektive Ersatz von Renolution durch die zinslosen Darlehen.

Freigabe der Renolution-Anträge

Im Februar 2026 wurden 56 Millionen EUR freigegeben, um die ausstehenden Renolution-Anträge abzuschließen:

• 50 Millionen EUR über Urban.Brussels + 6 Millionen EUR über Leefmilieu Brussel
• 2.692 Anträge bereits genehmigt (~41 Millionen EUR)
• 600+ Anträge bis Mitte 2026 noch zu bearbeiten
• Alle Zahlungen vor Ende 2026 abgeschlossen
• Das neue System der zinslosen Darlehen übernimmt ab 2027 (Budget von 66 Millionen EUR/Jahr)

Zinsloses Darlehen: Bedenken zur Zugänglichkeit

Der Ersatz der Renolution-Prämien durch ein zinsloses Darlehen wirft Bedenken auf. Alle Brüsseler Wohnungen müssen bis 2033 das EPB-Label E erreichen, aber die Modalitäten des neuen Mechanismus sind noch nicht festgelegt (Klärung bis Januar 2027 erwartet, laut Bauföderation Embuild).

Embuild betrachtet Prämien und Darlehen als komplementär und befürchtet einen massiven Aufschub der Renovierungen bis 2032, wenn das System nicht attraktiv genug ist. Ein Professor für Steuerrecht an der VUB warnt, dass die untere Mittelschicht Gefahr läuft, ausgeschlossen zu werden: Ein Darlehen, selbst zinslos, erfordert eine Rückzahlungsfähigkeit, die bescheidene Haushalte nicht haben. Der Mechanismus wird als „haushaltsneutral" für die Region bezeichnet, aber auf Kosten einer Risikoverlagerung auf die Haushalte.

Mieten 2025: alle Gemeinden über 1.000 €

Der vollständige Federia-Mietbarometer 2025 bestätigt den allgemeinen Mietanstieg in der Region Brüssel: +3,7 % im Jahresvergleich für alle Wohnungstypen. Die Durchschnittsmiete eines Hauses übersteigt nun 2.000 €/Monat. Bemerkenswert: Alle 19 Gemeinden weisen eine Durchschnittsmiete über 1.000 € auf, wobei Jette mit 1.036 €/Monat die günstigste Gemeinde ist.

Die Verknappung des Mietangebots (−10 % unterzeichnete Mietverträge 2024 trotz hoher Nachfrage) verstärkt den Aufwärtsdruck. Die Schwelle von 20 % über der Referenzmiete, die seit dem 1. Mai 2025 eine Missbrauchsvermutung begründet, wird in diesem Kontext der Knappheit auf die Probe gestellt.

Quelle: RTBF / Federia (5. März 2026).

Interregionaler Vergleich nach SRG (BISA, April 2026)

Am 22. April 2026 veröffentlicht das BISA das Brussels Studies Fact Sheet Nr. 216, das die Wohnungspreise nach städtischem Wohngebiet (SRG) analysiert — funktionale städtische Einzugsgebiete, die über die Gewestgrenzen hinausreichen. Das Brüsseler SRG reicht über die 19 Gemeinden hinaus und umfasst Teile von Flämisch- und Wallonisch-Brabant (bis Ath, Hannut und Londerzeel).

Wichtigste Befunde zu den Mieten 2024:

• Medianmiete Wohnungen Brüsseler SRG: +3 % im Jahresvergleich
• +12 % teurer als in den flämischen SRG (Antwerpen, Gent)
• +27 % teurer als in den wallonischen SRG (Lüttich, Charleroi)
• Auf dem Kaufmarkt liegt das Brüsseler SRG 53 % über dem Rest Flanderns und 153 % über Wallonien bei Häusern

Dieser Vergleich nach Einzugsgebiet ergänzt die regionalen und kommunalen Durchschnittswerte (Federia, Statbel): Er zeigt, dass der Brüsseler Aufschlag ebenso mit der Position Brüssels als dominierendem Wirtschaftspol wie mit der städtischen Struktur zusammenhängt.

Quelle: BISA — Brussels Studies Fact Sheet Nr. 216, April 2026. Vertrauensstufe: official.

Asbest in den Machtens-Türmen in Molenbeek (März 2026)

Die beiden Machtens-Türme in Molenbeek-Saint-Jean (insgesamt rund 200 Sozialwohnungen, ~100 pro Turm) sind von einem doppelten Problem aus Asbest und Schimmel betroffen. Die Bewohner der oberen Stockwerke wurden aus Brandschutzgründen umgesiedelt, während die Bewohner der unteren Stockwerke vor Ort bleiben, mit der Anweisung, die Wände weder anzubohren noch abzuschleifen.

Die Türme sind zum Abriss bestimmt, doch den Bewohnern wurde kein konkreter Umsiedlungsplan mitgeteilt. Die Situation veranschaulicht die Herausforderungen des Brüsseler Sozialwohnungsbestands, der unter chronischer Überalterung und Unterinvestition leidet.

Quelle: La Libre (9. März 2026).

Energetische Leistung: 32 % energiefressende Wohnungen (März 2026)

Laut einer Analyse von Immoweb und Belfius (März 2026) tragen 32 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Brüssel ein EPB-Label F oder G (energiefressend) — das schlechteste Verhältnis der drei Regionen (Flandern: 22 %, Wallonien: 26 %). Umgekehrt weisen nur 29 % der zum Verkauf stehenden Brüsseler Wohnungen ein günstiges Label (A, B oder C) auf, gegenüber 66 % in Flandern und 38 % in Wallonien.

Die Brüsseler Regulierung sieht vor, dass Wohnungen mit den Labels F und G bis 2033 verschwinden müssen. Doch das aktuelle Renovierungstempo müsste um fast das Vierfache gesteigert werden, um diese Frist einzuhalten. Die Renovierungskredite sind zwar zwischen 2023 und 2025 um +51 % gestiegen, aber das Volumen bleibt unzureichend.

Der Ersatz der Renolution-Prämien durch zinslose Darlehen (im Februar 2026 beschlossen) weckt Bedenken: Ein Darlehen, selbst ohne Zinsen, setzt eine Rückzahlungsfähigkeit voraus, die bescheidene Haushalte nicht haben — mit dem Risiko, die untere Mittelschicht vom Renovierungsprozess auszuschließen.

Quelle: BRUZZ / Immoweb-Belfius (März 2026).

Wohnattraktivität: ein Paradigmenwechsel

Eine Studie von Brussels Studies (Nr. 172, Berns, Lenel, Schaut & Van Hamme, 2022), basierend auf Statbel-Daten (Wohnverläufe 2001-2015) und 99 qualitativen Interviews, stellt 30 Jahre Brüsseler Politik der Wohnattraktivität infrage.

Die wichtigsten Erkenntnisse:

• Familien der Mittelschicht mit Kindern machen nur ~15 % der Abwanderer aus — sie sind nicht das dominierende Profil des Exodus
• 40 % der Abwanderer kehren in die Herkunftsregion ihrer Eltern zurück (« Wohnsozialisation »)
• 46 % der Brüssel verlassenden Haushalte bleiben am Zielort Mieter — Wohneigentum hält sie nicht
• Der Wanderungssaldo ist seit Jahrzehnten strukturell negativ
• Paradoxerweise korreliert eine grünere Umgebung mit einer stärkeren Abwanderung

Die These: Die Attraktivitätspolitik zielt auf die falsche Zielgruppe (Mittelschichtfamilien) mit den falschen Instrumenten (Eigentumsförderung). Die Autoren schlagen eine Neuausrichtung auf städtisch angepasste Bevölkerungsgruppen vor: Alleinerziehende, ältere Menschen, intellektuelle Mittelschicht, Bevölkerungsgruppen in Lebensübergängen.

Quelle: Brussels Studies Nr. 172 (DOI: 10.4000/brussels.6192), Oktober 2022.

Audit der Sozialen Immobilienagentur von Sint-Joost (März 2026)

Am 22. März 2026, während der Haushaltspräsentationen, kündigte die Staatssekretärin für Wohnungswesen die Übermittlung eines Audits über die Soziale Immobilienagentur (AIS) von Sint-Joost-ten-Node an. Das Audit deckt Verdacht auf Unregelmäßigkeiten und Betrug bei der Wohnungszuweisung auf. Die Akte wurde der Brüsseler Staatsanwaltschaft übergeben (Februar 2026). Bruxelles Logement hat Klage eingereicht und sich als Zivilpartei angeschlossen. Eine Anwaltskanzlei wurde hinzugezogen. Das Audit selbst ist aus Datenschutzgründen nicht öffentlich — ein Rechtsgutachten ist in Bearbeitung.

Die AIS spielen eine zentrale Rolle im Brüsseler System für bezahlbaren Wohnraum: Sie fungieren als Vermittler zwischen privaten Vermietern und Mietern mit geringem Einkommen, mit vom Gewest finanzierten Mietgarantien. Unregelmäßigkeiten in der Verwaltung einer AIS werfen Fragen zu den Kontrollmechanismen des Netzwerks der 24 Brüsseler AIS auf.

Quellen: Haushaltspräsentation im Brüsseler Parlament (22. März 2026), BX1 (27. März 2026).

PFAS und Wohngebiete

Die PFAS-Kontamination betrifft Wohngebiete in Brüssel. Um den Standort Sicli in Ukkel verbietet ein Sicherheitsperimeter von 100 Metern den Verzehr von Obst und Gemüse aus Gärten. TFA im Trinkwasser überschreitet den EU-Grenzwert (in Kraft seit Januar 2026) in allen 6 Reservoirs. Sanierungs- und Wasseraufbereitungskosten könnten die Wohnnebenkosten beeinflussen.

Quelle: Brüssel-Umwelt, 2025-2026.

Airbnb: 90 % der Wohnungen illegal vermietet (1. April 2026)

Eine Untersuchung von BRUZZ (Datenjournalismus, 1. April 2026) enthüllt, dass ~2 500 von 2 788 als « ganze Wohnungen » auf Airbnb in Brüssel aktive Unterkünfte nicht registriert und ohne Baugenehmigung sind — etwa 90 % des Marktes. Nur 267 Wohnungen stehen auf der offiziellen Liste von Bruxelles Économie et Emploi.

Systemisches Hindernis: Die Registrierung erfordert 11 Dokumente, darunter eine Baugenehmigung, die die Gemeinden quasi systematisch verweigern (Schutz des Wohnmietmarktes). Die Eigentümer umgehen die Legalität bewusst.

Parallel dazu bestätigte die Schöffin Anaïs Maes (Vooruit, Stadt Brüssel), dass zwischen 2024 und 2026 515 illegale Wohnungen durch gezielte Kontrollen bei großen Mehrfach-Vermietern wieder dem Mietmarkt zugeführt wurden. Dies entspricht etwa 20 % des identifizierten Problems.

Der Ministerpräsident Boris Dilliès kündigte eine Reform der Airbnb-Regulierung an, mit strengeren Regeln für ganze Wohnungen und flexibleren Regeln für Zimmer bei Gastgebern.

Quelle: BRUZZ (1. April 2026), La Libre, L'Avenir, VRT NWS.

Audit des Anderlechtse Haard: Governance-Mängel (April 2026)

Ein Audit der SLRB (2024-2025) über den Anderlechtse Haard (3 800 Wohnungen, 167 Beschäftigte) deckt erhebliche organisatorische Mängel auf:

• Rollenkonfusion Verwaltungsrat/Vorsitz, Verwaltung « im Notfallmodus »
• Unzureichende interne Kontrolle: keine Meldung von Anomalien, keine Risikoanalysen
• Undurchsichtige Beschaffungsverfahren: Von 261 analysierten Rechnungen waren 208 ohne Ausschreibung oder Bestellung, 138 ohne Liefernachweis
• Mietrückstände: veraltetes Mahnsystem

Der Direktor Laurent Gäbele verwies auf den schwierigen Kontext (alternder Bestand, starrer Rahmen des öffentlichen Vergaberechts). Im Januar 2026 waren 46 % der Empfehlungen umgesetzt, 52 % in Bearbeitung.

Darüber hinaus stufte die SLRB den Abweichungsausschuss für die Wohnungszuweisung als rechtswidrig ein — er wurde ohne statutarische Grundlage eingerichtet.

Quelle: BX1 / DH / L'Avenir (1. April 2026).

Wohnungsfonds: Wiederaufnahme der Hypothekarkredite am 1. Juli 2026

Die Hypothekendarlehen des Wohnungsfonds der Region Brüssel-Hauptstadt — seit Sommer 2025 wegen fehlender Finanzierung ausgesetzt (die Banken weigerten sich, den Fonds ohne regionale Regierung und verabschiedeten Haushalt zu finanzieren) — sollen am 1. Juli 2026 wiederaufgenommen werden.

Ankündigung von Staatssekretärin für Wohnungswesen Karine Lalieux (PS) in einem Ausschuss des Brüsseler Parlaments am Donnerstag, den 23. April 2026: « Ich bestätige Ihnen, dass ab dem 1. Juli sämtliche Kredite und Aktivitäten des Fonds wiederaufgenommen werden. »

Bedingungen: Die Wiederaufnahme hängt von der Gewährung der regionalen Garantie auf den Finanzmärkten ab. Das Kabinett Lalieux bezeichnet diesen Schritt als « Formalität ».

Kontext:

• Die Ecoréno-Darlehen (energetische Renovierung) wurden bereits am 1. Januar 2026 wieder aufgenommen, mit einer Zinserhöhung
• Die einzigen während der Aussetzung aufrechterhaltenen Hypothekarkredite betrafen den Erwerb einer vom Fonds selbst gebauten Immobilie (insbesondere im Klee-Viertel in Anderlecht)
• 25 Mitarbeiter des Fonds waren aufgrund des Aktivitätsrückgangs in wirtschaftliche Arbeitslosigkeit versetzt worden

Quelle: La DH Bruxelles (23. April 2026). Vertrauen: official (Erklärung in einem parlamentarischen Ausschuss).

Begleithilfe zur Wiederwohnung (ADAR) — 1. Januar 2026

Die Begleithilfe zur Wiederwohnung (französisch Allocation d'Accompagnement au Relogement, ADAR) trat am 1. Januar 2026 in Kraft und ersetzt die bisherige Wiederwohnungsbeihilfe. Die alte Beihilfe wird bis zum Ende des laufenden Fünfjahreszeitraums weitergezahlt und danach ohne Verlängerung eingestellt.

Die ADAR richtet sich an Haushalte, die in den letzten sechs Monaten in eine Brüsseler Wohnung umgezogen sind, in drei Förderfällen:

• Ausstieg aus der Obdachlosigkeit (Empfänger einer Niederlassungsprämie des ÖSHZ/CPAS oder institutionelle Begleitung);
• Opfer von Gewalt (anerkannte Notunterkunft oder spezialisierte Begleitung);
• frühere Brüsseler Wohnung als unbewohnbar erklärt und durch behördliche Entscheidung vermietverboten.

Kumulative Bedingungen: Jahreseinkommen ≤ 28.100,75 €, Eintragung als Mietkandidat bei einer SISP/OVM, Wiederwohnung in Brüssel innerhalb von sechs Monaten.

Beträge:

Die ADAR führt eine zweigliedrige Struktur ein (Umzug + Miete), die im früheren System nicht vorgesehen war. Haushaltsbelastung über die Legislatur und erwartete Anzahl der Begünstigten sind derzeit nicht veröffentlicht.

Quelle: be.brussels — ADAR (1. Januar 2026). Vertrauen: official.

Staatsrat: Schwelle des dreifachen Mietpreises zugelassen (Urteil vom 30. März 2026)

Der Staatsrat hat in einem Urteil vom 30. März 2026 bestätigt, dass ein Vermieter überprüfen darf, ob ein Mietkandidat über ein Einkommen von mindestens dem Dreifachen der Miete verfügt, ohne dass dies eine Diskriminierung aufgrund des Vermögens im Sinne des Brüsseler Wohnungsgesetzbuches darstellt.

Der Streit betraf einen Miteigentümer und die Region Brüssel, nachdem die Regionale Wohnungsinspektionsdirektion (DGHI/DIRL) eine Geldbuße für die Ablehnung einer Bewerbung verhängt hatte, die diese Schwelle nicht erfüllte. Das oberste Gericht entschied, dass aus den Vorarbeiten zum Brüsseler Wohnungsgesetzbuch hervorgeht, dass eine etablierte Praxis besteht, bei der der Vermieter die Zahlungsfähigkeit des Kandidaten überprüfen darf.

Das Urteil zementiert eine Filterpraxis am Eingang des privaten Mietmarktes in einem Kontext der Mietspannung (mediane Wohnungsmiete 1.213 €/Monat, +28 % seit 2021) und eines Brüsseler Medianeinkommens, das deutlich unter dem nationalen Durchschnitt liegt. Es kommt parallel zum Beschwerdeverfahren des Immobiliensektors vor dem Verfassungsgerichtshof gegen die Brüsseler Mietregulierung (Missbrauchsvermutung ab 20 % über der Referenzmiete, seit 1. Mai 2025).

Quelle: BRUZZ (27. April 2026), Übernahme Belga / Nationaler Eigentümerverband. Vertrauen: official (rang 1 Entscheidung) — Urteilsnummer noch zu bestätigen auf raadvst-consetat.be.

Lake Side (Tour & Taxis): Genehmigung erteilt (2. April 2026)

Urban.brussels erteilte am 2. April 2026 die Baugenehmigung für das Projekt Lake Side (Nextensa) in Tour & Taxis — die letzte Entwicklungsphase des Standorts. Das Projekt stellt eine Investition von 555 Millionen EUR über 8 Jahre dar (Fertigstellung voraussichtlich 2032).

Das Verfahren dauerte 3 Jahre (seit März 2023), mit zwei öffentlichen Anhörungen und 374 Einsprüchen. Die auferlegten Bedingungen umfassen eine reduzierte Dichte und ein Minimum an Konventionswohnungen. Der Hauptsitz von Proximus wird ab 2028 auf dem Gelände angesiedelt.

Quelle: BX1 / La Libre / L'Avenir / DH / Nextensa (2. April 2026). Vertrauen: official (Genehmigung urban.brussels).